ASSET Management et Expertise Immobilière
(Documentation pour une Expertise Immobilière ImmoDurable)
Dr. Emmanuel CRIVAT, ImmoD International
Asset-Management
La gestion des actifs immobiliers, l’Asset-Management consiste à créer de la valeur pour répondre aux attentes de chaque investisseur, en optimisant le tryptique:
rentabilité /volatilité /risque
Les investisseurs procèdent régulièrement à une allocation de leurs actifs en fonction de leurs objectifs.
Au départ, c’est par des acquisitions que se construit le portefeuille des investisseurs.
En fonction des variations de leurs besoins, un travail d’ajustement se met en place pour mettre leur patrimoine en cohérence avec l’allocation d’actif: il faut donc arbitrer, vendre des immeubles en bloc ou à la découpe, réinvestir, engager des travaux de réhabilitation, participer aux négociations de renouvellements de baux avec des locataires.
La gestion des actifs immobiliers demande une capacité permanente d’adaptation, des études régulières de retour sur investissements, une ingénierie juridique et fiscale.
Les compétences propres aux métiers de l'asset management sont: la rigueur de l'analyse financière, l’analyse multicritères, le goût du marketing, et expertise foncière.
En France, la gestion d'actifs immobiliers (real estate investment) connaît depuis quelques années, une mutation qui s'explique par:
-la financiarisation du métier à partir de produits des fonds d'investissements Immobiliers,
-la réforme du marché financier de l'Immobilier, avec la disparition à terme des SCPI au profit de nouveaux véhicules financiers tels que les OPCI,
-une réforme législative avec l'application de la loi Auguet,
-un nouveau régime fiscal pour les sociétés foncières, avec le passage en SIIC,
-la concurrence des acteurs internationaux,
-un marché qui selon les secteurs (bureau, logement, logistique, commerce) se tend (renchérissement des produits avec une baisse de rendement) et qui génère et nécessite :
-l’exigence de performance (TRI) de la part des investisseurs (mandants),
-la gestion des risques (corporate et investisseurs) précise et adaptée,
-le professionnalisme (grande réactivité).
Pour faire face à ces défis, la qualité des équipes est primordiale, aussi bien en front office (investisseurs et ASSET Manager) que dans le cadre des fonctions supports. Le front office (investisseurs) se doit de plus en plus d'originer les deals ce qui nécessite une parfaite connaissance des acteurs, du marché, et de posséder des qualités de négociateur à un niveau élevé.
L’ASSET Manager se doit de posséder une culture immobilière.
Expertise Immobilière
L’activité d’expertise immobilière consiste en l’évaluation du positionnement de l’immeuble dans son marché, le suivi de l’évolution des valeurs de relocation, l’étude des gisements de loyer et de maîtrise des charges et l’analyse financière de la performance du patrimoine.
Le profil des experts: auditeurs, ingénieurs, architectes, juristes,...
(En général, adhérents à des organismes professionnels tels que l’I.F.E.I. (Institut Français d’Expertise Immobilière), la C.N.E.I. (Compagnie Nationale des Experts Immobiliers) et la R.I.C.S. (Royal Institution of Chartered Surveyors).
"Développer l’expertise comme un outil d’ASSET management ..."
Expertise de la Valeur Vénale
L'Expertise Valeur Vénale définit la valeur d’un immeuble, en fonction de l'offre et de la demande sur le marché local.
Elle détermine le prix probable auquel le bien pourrait être vendu dans un délai raisonnable – à dire d'expert – à la date de la réalisation de l'expertise.
Ainsi, l'expertise de la valeur vénale est-elle un document qui comprend, à la fois: le relevé des éléments descriptifs objectifs (type de bien), administratifs et techniques les éléments quantitatifs (surface) les éléments qualitatifs (qualité et état de la construction, qualité de l’emplacement, confort, distribution, ensoleillement etc.) pris en compte, par l’expert, pour établir la valeur du bien et à la fois des éléments de référence concernant des biens comparables, récemment vendus, ainsi que tous calculs permettant la mise en corrélation de l'information collectée.
Un tel document, établi par un expert, qualifié et indépendant, est souvent réalisé dans les cas suivants:
Éclairage de la valeur des biens composant un patrimoine privé (appartement, villa, pavillon, maison, propriété, ferme, locaux professionnels et divers), préalablement à sa division, en cas de vente amiable, liquidation de communauté, calcul de récompense, succession, partage, donation, déclaration fiscale (ISF, IFRS) ;
Aide à la décision, dans le cadre d’un projet d'acquisition de biens immobiliers (dans ce dernier cas, en complément, un éclairage technique approfondi sur l'état du bâti et l’évaluation de travaux sont souvent demandés).
Évaluation de l'apport en garantie d'un immeuble (prise d'un gage ou hypothèque), lors d'un emprunt. Ces missions sont également parfois réalisées à la demande de l'organisme prêteur, lui-même.
Assistance des expropriés, dans le cadre d'une déclaration d'utilité publique (ou négociation amiable, en amont), face aux collectivités ou organismes habilités et assistance aux locataires évincés ;
Éclairage de la valeur relative des lots d'une future copropriété, préalablement à la réalisation d'un état descriptif de division et à la répartition des tantièmes (ou préalablement à la mise en conformité d'états descriptifs de division existants) ;
Obligation légale ou réglementaire d'expertise de la valeur d'actifs, apport en nature d'immeubles, lors de la création, la fusion ou la cession de sociétés (ou parts sociales), ou la liquidation.
Toutes missions juridictionnelles relevant de certains des points précédents ou encore réalisées dans le cadre d'actions en rescision ou en nullité de vente, de préjudices relatifs à la perte de valeur ou à la destruction d'immeubles etc.
Textes de référence
Décret n°90-981 du 5 novembre 1990, relatif à l'estimation quinquennale obligatoire des actifs immobiliers des compagnies d'assurances;
Loi n°90-1300, du 31 décembre 1990), relative à l'estimation des actifs immobiliers des S.C.P.I.;
Circulaire M14, du 1er janvier 1997, relative à l'estimation obligatoire des actifs immobiliers des collectivités territoriales;
Norme comptable internationale IFRS (International Financial Reporting Standards), relative à l'estimation obligatoire des actifs
Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière(1)
Méthodes d'évaluation
Elles sont suivant les cas utilisées seules, croisées ou pondérées les unes par rapport aux autres. Certains cas difficiles obligent l’expert à mettre dans la balance sa propre vision instinctive.
LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE
Cette méthode est à la fois la plus courante et la plus facile à mettre en œuvre.
Elle consiste à se procurer (auprès de l’administration, ou des professionnels compétents) des références de prix pertinentes (immeubles de nature, de consistance, de qualité, de situation, d’état analogues), relatives à des cessions récentes, pour en tirer une valeur moyenne au mètre carré.
L’estimation de la valeur vénale de biens immobiliers, par la méthode de comparaison directe, prend ainsi en compte un panel de critères positifs ou négatifs, quantitatifs et qualitatifs (surface, qualité de l’emplacement et de la vue, ensoleillement, qualité de la construction, équipements et confort, état d’entretien des lieux, destination), sur le marché de la vente amiable.
Des éléments de comparaison sont ainsi recherchés sur des biens analogues ou, à défaut, comparables, sur le marché de la vente, dans le secteur considéré.
Cette valeur moyenne théorique est ensuite appliquée aux biens à expertiser, pondérée à travers leurs caractéristiques propres.
LA MÉTHODE PAR CAPITALISATION DU REVENU
Cette méthode consiste à prendre en compte le retour sur investissement raisonnable, s’agissant de biens analogues.
La valeur patrimoniale théorique, des biens considérés, est ainsi extrapolée, à travers l’investissement raisonnable, à engager, en contrepartie du revenu potentiel des biens.
Cette méthode s’applique, soit à des biens effectivement donnés à bail (revenu constaté), soit à des biens pour lesquels il a été plus aisé detrouver des références sur le marché de la location que sur le marché de la vente.
Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe (pour dégager une valeur moyenne théorique).
LA MÉTHODE PROMOTEUR
La méthode promoteur consiste à estimer la valeur théorique de biens (terrains ou immeubles bâtis en fin de vie), en considérant le probable du retour sur investissement d’une opération de construction immobilière (et revente), optimisant le potentiel urbanistique du terrain.
Cette méthode intègre l’ensemble des flux de dépense (achat du terrain, études, démolition, indemnités d’éviction, agios bancaires, construction, construction, commercialisation, taxes et impôts divers etc.), rapportés aux potentiels flux entrant (prix de cession des immeubles).
La méthode promoteur consiste, pour commencer à entreprendre une étude d’urbanisme, pour établir la surface développée optimale, supportée par le terrain et à établir la valeur de marché d’appartements (ou autre), réalisables sur ledit terrain.
La valeur du terrain (ou des immeubles bâtis à démolir) est alors établie en pourcentage, par rapport à l’excédent brut théorique de l’opération potentiellement réalisable.
On appelle charge foncière la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l’investissement consacrée au rachat du foncier.
LA MÉTHODE DES DISCOUNTED CASH FLOW (DCF)
La méthode des flux futurs de trésorerie, est très largement admise en matière d'évaluation d'actifs et traduit financièrement le fait qu'un actif"vaut ce qu'il rapporte".
Cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus de l’exploitation directe ou locative d’un actif, notamment immobilier ou d’une activité.
Dans le cadre d'une transaction, le montant ainsi déterminé correspond au prix qu'un acquéreur devrait accepter de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) qu'il engage.
Un des principaux attraits de cette méthode est de mettre en lumière l'ensemble des hypothèses sous-jacentes à une valorisation (croissance, rentabilité, investissements) et ce, sur une longue période : les flux de trésorerie sont en effet modélisés, puis projetés sur le long terme.
S’agissant d’un immeuble (ou ensemble immobilier), ce long terme correspond à un cycle de vie (entre deux campagnes lourdes de rénovation).
On peut décomposer la mise en œuvre d'une évaluation par la méthode du DCF en quatre phases qui, sans être totalement indépendantes, correspondent aux éléments les plus importants du modèle. Ces étapes sont les suivantes: modéliser les flux de trésorerie attendus; estimer le flux normatif; calculer le coût moyen pondéré du capital; déterminer la valeur de l'actif considéré.
ÉVALUATION DE BÂTIMENTS ATYPIQUES, MONOVALENTS, POLLUÉS OU DÉGRADÉS
L’expert est souvent confronté à la difficulté d’avoir à estimer des bâtiments atypiques ou monovalents, mettant en échec une ou plusieurs des méthodes ci-dessus.
Le cas qui vient le plus souvent à l’esprit, pour l’expert, s’agissant de bâtiments auxquels il est difficile d’apporter une valeur de marché, est le cas de bâtiments utilisés hors le contexte d’une véritable économie de marché, tels qu’écoles, hôpitaux, maisons de retraites.
Ces bâtiments sont souvent situés dans des zones ou aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, compte tenu de la distribution particulière et monovalente des volumes existant.
Lors d’opérations de fusions ou acquisition entre cliniques privés, par exemple, l’expert est confronté à des difficultés analogues. Dans ce cas, cependant, le recours à la méthode des DCF offre une meilleure perspective.
Le cas le plus épineux est celui d’installations obsolètes et monovalentes, telles que stations d’épuration, usines désaffectées (voire polluées). Dans ce cas, la valeur théorique est appréciée, à dire d’expert, principalement en fonction de leur intérêt patrimonial.
On arrive alors parfois à des valeurs négatives, si l’on considère des coûts de démolition, mise en sécurité, dépollution etc.
La crise immobilière
Pour faire face au développement de ses activités d’Asset Management Immobilier tant en France qu’à l’étranger et pour assurer une meilleure lisibilité, notamment vis-à-vis de ses clients, BNP Paribas Immobilier a décidé de séparer ses activités d’Asset Management Immobilier à compter du 1er janvier 2008, entre :
-les activités règlementées (avec BNP Paribas REIM, présidé par Jacqueline Faisant), qui répondent à une exigence de stabilité des règles des fonds dans le temps,
et
-les activités non règlementées, pour lesquelles les règles peuvent évoluer en fonction du contexte du marché sous réserve que les investisseurs aient marqué leur accord.
Les investisseurs de ces derniers fonds étant uniquement des institutionnels.
Un recul exceptionnel des prix de vente
Dans sa dernière étude trimestrielle sur le marché immobilier français, HSBC s'attend à une chute exceptionnelle des prix de vente en 2009 de 6 % en moyenne pour l'ancien et de 5% pour les logements neufs.
L'immobilier français devrait continuer d'être affecté par la crise économique mondiale.
La crise immobilière s'est clairement amplifiée dès le troisième trimestre 2008:
"La chute des ventes de logements a pesé sur les prix immobiliers qui vont continuer de baisser à cause de la trop faible capacité d'achat des ménages et du niveau élevé des stocks".
Selon ses "modèles économétriques": «Les prix de vente devraient continuer de chuter en 2010, "voire jusqu'en 2011-2012 selon notre modélisation cyclique».
(Mathilde Lemoine, directeur des études économiques et de la stratégie HSBC).
La Conférence: Développement durable et Expertise Immobilière
25 Novembre 2008
(Extraits d’un document non contractuel publié sur le web: I&P,CUSHMAN&WAKEFIELD)
«Il n’y a pas seulement pour l’humanité la menace de disparaitre sur une planète morte, il faut aussi que chaque homme pour vivre humainement, ait l’air nécessaire, une surface viable, une éducation, un certain sens de son utilité. Il faut au moins une miette de dignité et quelques simples bonheurs» Marguerite Yourcenar (Yeux ouverts 1980)
Le constat
Immeubles Durables
Bénéfices pour l’occupant:
Amélioration de la productivité de la masse salariale
Amélioration de l’image de l’entreprise
Réduction des coûts opérationnels
Réduction des risques liés à la fluctuation des coûts énergétiques
Réduction des coûts de mise aux normes
Bénéfices pour l’investisseur:
Réduction du risque de vacance
Amélioration de l’image de l’entreprise
Moins de risque sur la valeur de revente
Bénéfices pour l’environnement:
Diminution des impacts environnementaux
Amélioration de la qualité de vie
La position avant le Grenelle de l’environnement
Utilisateurs
«Nous aimerions avoir plus d’offres de bâtiments verts mais nous n’avons pas assez de choix»
Constructeurs :
«Nous pouvons construire des bâtiments économiques mais les promoteurs ne le demandent pas»
Promoteurs
«nous aimerions développer des bâtiments durables mais les investisseurs ne veulent pas les acheter»
Investisseurs
«nous pouvons financer des bâtiments durables et économiques mais il n’y a pas d’utilisateurs intéressés»
L’évaluation des immeubles dans le contexte actuel :
Tendance lourde à la baisse des valeurs
- Pression sur les experts
- Absence de comparables
- Les normes IFRS
- Les problèmes de financement
Quelques problématiques actuelles?
Financement
Investissement: répartition du coût de l’investissement et des revenus entre le propriétaire et le locataire
Actualisation d’expertises immeubles en développement (coût de construction)
La grille CIBE
La Position de la RICS
La construction produit 44 % des émissions de CO2
50% de la consommation d’eau provient des immeubles
13 millions de tonnes de déchets de la construction proviennent de matériaux non utilisés sur les chantiers
Mettre en place un pilotage clair de la Politique environnementale
Appliquer immédiatement les meilleurs standards
Respecter une approche globale et transverse
Réduire la TVA
Adopter des alternatives plus abordables
Développer un code de l’environnement
Utiliser des ressources locales
Augmenter le taux de recyclage
Les membres de la RICS s’engagent à contribuer à la préservation de l’environnement
Les priorités sont la fourniture d’énergie, la pollution des sols, la gestion des déchets et les transports
Les leviers principaux sont le respect des obligations légales, le sens des responsabilités et l’éthique. L’aspect financier est secondaire.
Les utilisateurs sont parties prenantes notamment en facilities management, gestion de projet et développement
Les principales barrières sont l’absence de connaissances et d’expertise en raison d’un manque de formation
Une autre difficulté vient de l’absence de standard, de bonnes pratiques et de flexibilité des outils existants
La RICS recommande une meilleure communication et la mise en place de formations sur l’environnement
Il est nécessaire que les acteurs et clients de la filière promotion prennent en compte l’environnement lors de la construction, la gestion de l’énergie et respectent les obligations légales.
Améliorer les sources d’informations et apporter des éléments pour guider cette politique
Se former à l’environnement
Augmenter la connaissance des clients et des acteurs sur l’environnement
Mettre en place des partenariats et favoriser les initiatives
